 |
 |
||
Особенности рынка жилья
Особенности рынка жилья (глава из учебника «Жилищная экономика»)
В данной главе объясняется, почему жилье является единственным в своем роде товаром, и
Далее в главе объясняется, каким образом эти пять особенностей влияют на рынок жилья.
НЕОДНОРОДНОСТЬ И ИММОБИЛЬНОСТЬ ЖИЛЬЯ Жилищный фонд неоднороден в том смысле, что у каждого жилища свой набор характеристик
Рассмотрим вначале характеристики самого жилища. Жилища различаются по размерам (жилой
Поскольку жилье недвижимо, особое значение приобретает его местоположение. Покупатель
Цена жилья: гедонистический подход Чем определяется равновесная цена жилища? Гедонистический подход основан на
Для объяснения гедонистического подхода рассмотрим в качестве примера рынок жилья,
1. Базисная цена. У среднего дома 3 спальни, он
2. Цена доступности. При удалении от городского
3. Цена спальни. Каждая дополнительная спальня
4. Цена крыши. Цена жилья уменьшается на 100 долл.
5. Цена чистого воздуха. Цена жилья уменьшается на
6. Цена школы. Цена жилья возрастает на 600 долл.
Чтобы приблизительно подсчитать цену определенного жилища, нужна информация о местоположении, количестве спален, сроке службы крыши, качестве воздуха и качестве обучения в местной школе.
Кейн и Куигли (Kain and Quigley, 1975) воспользовались для оценки различных характеристик
влияют также его размеры: второй туалет добавляет 9,07 долл. к ежемесячной арендной плате и 769 долл. — к цене продажи. Внешний вид окружающих жилищ оценивался по шкале от 1 (плохой) до 5 (отличный). При увеличении качества соседних жилищ квартплата возрастала на 1,86 долл., а рыночная стоимость — на 777 долл. Повышение на единицу качества жилищ во всем квартале увеличивало арендную плату на 3,71 долл., а рыночную стоимость — на 419 долл. Последняя переменная — расстояние до делового центра; так, увеличение его на 1 милю уменьшало ренту на 0,30 долл., а стоимость жилища — на 354 долл. Выбор жилища
Как семья делает выбор из множества жилищ, каждое из которых имеет различный набор
Представим себе рынок жилья, на котором жилища различаются только по двум показателям:
Бюджетные линии на рис. 8.1 показывают комбинации площади и качества, которые
Кривые безразличия на рис. 8.1 показывают различные комбинации качества и площади,
Выбор жилья отражает жилищные предпочтения и доход семьи. Исходя из своей кривой безразличия, семья L (со средним достатком) выбирает большое жилище низкого качества. Хотя семья S имеет такой же доход и жилищный бюджет, как и L, она выбирает жилище меньше по площади, но более высокого качества. Такой выбор является рациональным, потому что у S сильнее предпочтения относительно качества жилища, как показывает соответствующая кривая безразличия. У семьи Н и доход, и жилищный бюджет больше, поэтому она выбирает большое жилище высокого качества. Семья с высоким доходом сталкивается с той же проблемой выбора между площадью и качеством жилья, но у нее больше денег, которые она может потратить как на площадь, так и на качество.
Отдельные, но взаимосвязанные рынки
Неоднородность жилищного фонда означает, что городской жилищный рынок состоит из ряда подрынков (субрынков). Он подразделяется в соответствии с различиями в площади, местоположении и качестве жилья. Например, некоторые семьи ищут маленькие жилища, в то время как другие предпочитают большие. Поэтому существует один рынок для маленьких жилищ и другой — для больших. Аналогично некоторые семьи ищут дома, удобно расположенные по отношению к центру города, другие — там, где лучше школы. Наконец, некоторые семьи ищут новые дома с полным набором современных удобств, в то время как другие предпочитают старые дома с их особым очарованием.
Несмотря на то, что жилищный рынок распадается на подрынки, последние связаны между собой хотя бы потому, что потребители проявляют определенную гибкость при выборе жилья. По мере того как относительная цена домов с тремя спальнями увеличивается, некоторые семьи переключаются с их рынка на рынок домов с двумя спальнями. Подобным же образом, когда относительная цена старых домов возрастает по сравнению с ценой новых, некоторые семьи переключаются на рынок новых домов. Иначе говоря, жилища из различных субрынков являются несовершенной заменой друг друга, поэтому при изменении их относительных цен семьи переходят с одного субрынка на другой. Значение таких субрынков рассматривается далее в этой главе.
Влияние соседства
Качество жилищных услуг, обеспечиваемых определенным жилищем, зависит не только от его собственных характеристик, но и от характеристик его окружения. Когда домовладелец улучшает внешний вид своего дома, перекрашивая его или меняя разбитое стекло, то весь квартал становится более привлекательным и рыночная стоимость соседних домов повышается. Это так называемый эффект соседства: положительные изменения во внешнем виде одного дома оказываются полезными для окружающих домов (увеличивают их рыночную стоимость). Хотя сам факт такого влияния сомнений не вызывает, остаются некоторые вопросы относительно его важности и географического масштаба.
Экономисты используют гедонистический подход для оценки влияния соседства (Crecine Davis and Jackson, 1967; Kain and Quigley, 1975). Как видно из табл. 8.1, повышение качества соседних жилищ на единицу увеличивает ежемесячную квартплату на 1,86, а рыночную стоимость жилища — на 777 долл. Подобным же образом повышает квартплату и рыночную стоимость улучшение других жилищ в том же квартале. Гедонистические исследования свидетельствуют о том, что воздействие соседства сильно локализовано: выгода от положительных изменений во внешнем виде дома распространяется лишь на жилища, расположенные от него на расстоянии нескольких метров.
ДОЛГОВЕЧНОСТЬ ЖИЛЬЯ
Жилье более долговечно, чем большинство других товаров. Если за ним обеспечен надлежащий уход, жилье может служить 100 и более лет. Хотя с течением времени жилища разрушаются, это происходит относительно медленно. Долговечность жилья имеет три последствия для жилищного рынка. Во-первых, владелец жилища может контролировать темпы физического износа, тратя деньги на его ремонт и техническое обслуживание. Во-вторых, ежегодно на рынок поступает большое количество ненового жилья. По опыту известно, что в США новое строительство составляет в год лишь от 2 до 3 % общего жилищного фонда. Понятно, что в течение десятилетия новые жилища могут составить от 20 до 30 % жилищного фонда. То есть в жилищах, которым больше 10 лет, живут постоянно от 70 до 80 % семей. И, в-третьих, предложение жилья относительно неэластично: на рынке доминирует неновое жилье, и поэтому изменения цен вызывают лишь относительно небольшие изменения предлагаемого количества.
Износ и техническое обслуживание
Владелец жилища может контролировать темпы его физического износа, тратя время и деньги на ремонт и техническое обслуживание. У него имеются для этого стимулы, потому что обслуживание и ремонт повышают количество жилищных услуг Q, обеспечиваемых данным жилищем. Покупатели готовы больше платить за него, т.е. улучшение технического обслуживания повышает квартплату и рыночную стоимость. В связи с этим хозяин дома задает себе вопрос: "Сколько я должен потратить на его техническое обслуживание?"
Рисунок 8.2 демонстрирует суммарные выгоды и затраты, связанные с техническим обслуживанием. Горизонтальная ось показывает количество жилищных услуг, обеспечиваемых жилищем Q. Оно в определенной мере зависит от хозяина: можно поменять разбитые стекла и починить протекающую крышу, содержать в порядке отопительную систему и водопровод, регулярно красить дом. Кривая суммарных издержек показывает сумму постоянных (не зависящих от Q) и переменных издержек. Постоянные издержки включают затраты на управление собственностью (сбор квартплаты, реклама для привлечения арендаторов) и налоги. Переменные издержки составляют расходы на ремонт и техническое обслуживание. Кривая издержек имеет положительный наклон, потому что переменные издержки возрастают по мере увеличения Q. чем выше Q, тем дороже обходится содержание жилища. Кривая издержек снизу выпуклая, потому что доход от технического обслуживания сокращается: по мере увеличения Q затраты на его поддержание прогрессивно возрастают. Прямая линия на рис. 8.2 показывает соотношение между Q и совокупным доходом (ежемесячной квартплатой). Она предполагает, что цена единицы Q постоянна: жилище, обеспечивающее двойное количество жилищных услуг, приносит и двойную квартплату.
Прибыль равна разнице между совокупным доходом и суммарными издержками. 20-му году эксплуатации жилья соответствует нижняя кривая издержек. Прибыль положительна при Q выше Q1 и достигает максимума при Q20. При этом значении Q угол наклона кривой дохода равняется углу наклона кривой издержек: предельная выгода (изменение совокупного дохода в расчете на единицу изменения Q) равняется предельным издержкам (изменению суммарных издержек на единицу изменения Q). Поэтому хозяин, стремящийся получить максимальную прибыль, выбирает как оптимальное количество жилищных услуг Q20.
С течением времени в результате изменения переменных издержек спроса это оптимальное количество меняется.
1. Изменения переменных издержек. По мере старения жилища расходы на поддержание его качества прогрессивно возрастают. Как видно на рис. 8.2, с 20-го по 30-й годы постоянные издержки не меняются, однако затраты на техническое обслуживание увеличиваются. В результате кривая суммарных издержек идет вверх. К 30-му году оптимальное количество уменьшается с Q20 до Q3Q , и прибыль домохозяина падает.
2. Изменения спроса. Предположим теперь, что в определенном районе спрос на жилье уменьшается, а вместе с ним уменьшается и равновесная цена арендуемого фонда. В таком случае на рис. 8.2 функция совокупного дохода поворачивалась бы вниз (причем с самого начала), и в результате прибыль от каждой последующей единицы Q шла бы на убыль. При таком развороте функции доходности оптимальное Q уменьшается.
Решение об изъятии жилья
Что происходит, если прибыль от арендного жилищного фонда становится отрицательной? Предположим, что из-за изменения издержек или спроса кривая суммарных издержек расположена над кривой совокупного дохода при всех значениях Q. Ясно, что арендный жилищный фонд является убыточным и его владелец поставлен перед выбором одной из трех альтернатив: конверсия, консервация или полный отказ от жилища.
1. Конверсия. Жилище может быть превращено в нежилое помещение — офис, магазин или автостоянку. Конверсия выгодна, если новый вид деятельности приносит достаточную прибыль, чтобы покрыть расходы на переоборудование. Если для этого необходимо разрушить существующее жилище и построить новое здание, то стоимость конверсии становится весьма высокой, а сама конверсия малоцелесообразной.
2. Консервация. Жилище можно закрыть и временно изъять из рыночного обращения. Такой вариант выгоден при наличии двух условий. Во-первых, если владелец рассчитывает на рост квартплаты в будущем, т.е. если ожидаемая будущая прибыль положительна. Во-вторых, если текущие издержки владельца дома (вмененные потери в результате хранения им денег в недвижимости, а не на банковском счете) и издержки, связанные с ожиданием роста квартплаты, относительно невысоки. Такой тип поведения более вероятен в период серьезной депрессии.
3. Полный отказ от жилища. Наконец, владелец может вообще отказаться от жилища. Такой отказ выгоден, если альтернативные варианты использования жилища (под розничную торговлю, в коммерческих или производственных целях) не приносят такой прибыли, которая покрыла бы расходы на перестройку помещения из жилого в нежилое. Если стоимость подобной конверсии высока, а рыночная стоимость жилья равняется нулю, то сохранение права на владение землей теряет смысл.
Изъятие жилья из обращения может быть результатом трех типов изменений, уменьшающих прибыльность арендного фонда. На стороне спроса это может быть снижение среднего дохода или уменьшение численности населения. Оно вызывает в определенных районах снижение спроса на жилье. По мере того, как рыночная квартплата падает, кривая совокупного дохода идет вниз, уменьшая прибыль. На стороне предложения таким фактором, понижающим размеры квартплаты и прибыли, может быть рост предложения арендного жилищного фонда. Наконец, по мере старения жилища увеличение расходов на его содержание приводит (при данной кривой совокупного дохода) к снижению прибыли. Это также увеличивает вероятность конверсии или отказа от жилища.
Отказ от жилища и государственная политика
Как влияет на отказ от жилья налоговая политика? Уайт (White, 1986) показал, что налог на собственность увеличивает частоту подобных отказов. Поскольку со старыми жилищами низкого качества связана, как правило, относительно высокая задолженность по налоговым платежам, у их владельцев мало стимулов сохранять право собственности. Отказавшись от жилья, они могут избежать уплаты налогов.
Рисунок 8.3 показывает воздействие налога на собственность на доходы и расходы ее владельцев. На первоначальной кривой совокупного дохода оптимальному количеству жилищных услуг соответствует Q0; совокупный доход при этом равняется 340 долл., суммарные издержки составляют 190, а прибыль — 150 долл. в месяц. Предположим, что оценочная стоимость арендуемого жилья равна 24 ООО долл., а ставка налогообложения составляет 3% этой величины, или 720 долл. в год (60 долл. в месяц). В таком случае прибыль после вычета налога будет равна 90 долл. (150 долл. — 60 долл.). Предположим теперь, что спрос на жилье уменьшается и кривая совокупного дохода идет вниз. Максимизирующее прибыль Q уменьшается до Q2, а прибыль до вычета налога падает до 48 долл. (210 долл. — 162 долл.). Снижение прибыли уменьшает рыночную стоимость недвижимости: инвестор готов платить за нее меньше, потому что она приносит меньшую прибыль. В условиях совершенного налогообложения правительство должно было бы в ответ на уменьшение рыночной стоимости уменьшить оценочную стоимость жилищной собственности и тем самым уменьшить налоговую задолженность владельцев недвижимости. Однако если налог в размере 60 долл. сохраняется, прибыль после вычета налога становится отрицательной (48 долл. — 60 долл. = — 12 долл.), и владелец, возможно, откажется от своей собственности. Для предотвращения такого отказа правительство должно было бы установить налоговые обязательства на уровне меньше, чем 48 долл.
Уайт (White, 1986) рассматривает воздействие различных факторов на отказ от жилищной собственности в Нью-Йорке и приходит к заключению, что налог на недвижимость, безусловно, является самым важным фактором. Она полагает, что эластичность отказа от недвижимости по отношению к налогу на нее равняется 1,65, т.е. повышение налога на недвижимость на 10% увеличивает частоту отказа от нее на 16,5%. Например, если бы средняя оценочная стоимость жилищной собственности была снижена на 1000 долл. (на 6%), то соответствующее уменьшение налога на недвижимость привело бы к сокращению отказов от нее с 17 до 14,8% в год. При такой большой эластичности уменьшение налога дало бы городу дополнительные средства: несмотря на сокращение налоговой ставки, прямые потери дохода были бы компенсированы большим списком облагаемых объектов и уменьшением количества объектов недвижимости, которые город должен либо взять под свой контроль, либо снести.
Представляя собой крайнее проявление отрицательных внешних эффектов соседства, отказ от жилищной собственности обостряет проблемы центральных городских районов. Заброшенные здания притягивают вандалов и самодеятельных "художников" и в результате очень быстро приобретают уродливый вид. Часто они служат временными пристанищами для бродяг и раздаточными пунктами для торговцев наркотиками, способствуя тем самым росту преступности. Поэтому отказ от жилищной собственности приводит к уменьшению относительной привлекательности района, что, в свою очередь, вызывает падение размера квартплаты, которую могут запросить за свои жилища другие владельцы недвижимости. Итак, отказ от жилищной собственности вызывает цепную реакцию, превращая некогда привлекательные районы в кварталы, непригодные для жилья.
Долговечность и эластичность предложения
Долговечность жилья также оказывает большое влияние на кривую рыночного предложения. Рассмотрим, к каким последствиям приводит увеличение предложения жилья. В рамках короткого периода времени предложение жилья фиксированно, поэтому рост спроса повышает равновесную цену. Если взять более продолжительный период, то владельцы недвижимости реагируют на повышение рыночной цены увеличением количества предлагаемого жилья. Вопрос заключается в следующем: насколько увеличится предложение и как скоро оно начнет расти?
Реакция предложения на увеличение цены бывает трех типов.
1. Строительство новых жилищ. По мере роста цен новое жилье становится более прибыльным, поэтому строится больше новых жилищ. Как правило, они строятся на пустующих землях в пригородах.
2. Замедление износа используемых жилищ. По мере роста цены жилья становится выгоднее поддерживать жилища в хорошем состоянии. Владельцы жилья тратят больше денег на его ремонт и техническое обслуживание, и в результате темпы износа жилищ замедляются, а количество домов и квартир, изъятых из обращения, уменьшается.
3. Реконструкция старых жилищ. Некоторые владельцы обновляют свои жилища, повышая количество и качество обеспечиваемых ими жилищных услуг.
Поскольку основную массу на рынке всегда составляют старые жилища, рост предложения может быть большим только при относительно большей реакции второго и третьего типов (т.е. со стороны старого жилищного фонда).
Насколько эластично предложение ненового жилья? Поскольку износ жилищ происходит медленно, уменьшение его темпов оказывает на жилищный рынок лишь незначительное влияние. Реконструкция жилья обходится весьма дорого, и поэтому оправдать ее может лишь очень большой скачок цен. По этим двум причинам предложение жилья в течение довольно продолжительных периодов времени является практически неэластичным. Можно сказать, что со стороны предложения жилищный рынок довольно инертен: проходит много времени, пока начинает ощущаться реакция поставщиков на увеличение спроса на жилье. Все это время цена жилья остается достаточно высокой.
Аналогичная логика применима к сокращению спроса на жилье и вызванному им уменьшению его цены. При низких ценах уже не так выгодно поддерживать жилье в приличном состоянии. Поэтому износ жилищ ускоряется и большее количество их изымается из оборота. Однако даже при самом быстром темпе износа процесс этот идет достаточно медленно. Поэтому в течение довольно' долгого времени уменьшение предложения остается незначительным. Можно, конечно, приспособить жилища под нежилые помещения. Но подобная конверсия обходится довольно дорого. Таким образом, снижение цены ведет лишь к относительно малым изменениям в значительной части рынка; предложение остается относительно неэластичным. Относительно низкой все это время будет оставаться и цена жилья.
Какова ценовая эластичность предложения жилья? К сожалению, экономистам не удается ответить на этот вопрос. Прежде всего потому, что очень трудно измерить количество жилищных услуг. Существующие исследования предложения жилья страдают от нерешенности целого ряда статистических проблем (Olsen, 1987; Quigley, 1979), поэтому к их результатам надо подходить весьма осторожно. Оузэнн и Страйк (Ozanne and Struyk, 1978) полагают, что эластичность предложения старого жилья в США колеблется от 0,2 до 0,3. Иными словами, повышение рыночной цены жилья на 10% увеличивает предложение старого жилья лишь на 2—3%. В течение 10 лет новое строительство обеспечивает примерно 30% жилищного фонда. А значит, эти оценки в применении к 10-летнему периоду относятся к 70% жилищного фонда. Де Лиу и Экейнем (De Leeuw and Ekanem, 1971) считают, что эластичность предложения арендного жилищного фонда в длительной перспективе составляет от 0,3 до 0,7. В любом случае проведенные исследования свидетельствуют о том, что в течение относительно длительных периодов времени предложение жилья весьма неэластично.
МОДЕЛЬ РЫНОЧНОЙ "ФИЛЬТРАЦИИ"
Модель "фильтрации" отражает некоторые существенные характеристики рынка старого жилья. Она описывает взаимодействие между различными его подрынками и процесс перехода жилища от одного пользователя к другому. Процесс "фильтрации" имеет две основные особенности:
1. Сокращение жилищных услуг. Количество жилищных услуг, ' обеспечиваемых любым жилищем, с течением времени уменьшается. Это сокращение Q обусловлено физическим износом, технологическим старением и изменением моды на жилье.
2. Сокращение дохода жильцов. Одно и то же жилище последовательно занимают разные семьи, причем доход каждой следующей семьи ниже, чем у предыдущей. По мере сокращения Q жилище переходит к семьям, чьи требования к количеству и качеству жилищных услуг прогрессивно уменьшаются. Как правило, это семьи с более низким доходом.
Модель "фильтрации" может быть использована для ответа на два вопроса. Во-первых, почему бедные семьи занимают старое жилье, а не новое? Во-вторых, выгодна ли для них государственная политика субсидирования жилищного строительства, которая, по существу, стимулирует лишь строительство нового жилья для богатых?
Почему бедные семьи живут в старых домах?
Большинство бедных семей живет в старых домах. Чтобы понять, почему бедные семьи занимают оставляемое жилье, рассмотрим в качестве примера город со следующими характеристиками.
1. Три группы семей по уровню дохода. Имеются три группы, различающиеся по уровню дохода: богатые семьи, семьи со средним достатком и бедные семьи.
2. Растущий доход. Реальный доход с течением времени увеличивается, повышая потребность в жилищных услугах для всех трех групп.
3. Улучшение качества жилища требует значительных затрат. Улучшение качества и увеличение площади жилища обходятся относительно дорого.
4. Износ. Дома строятся каждое десятилетие, и износ за этот период составляет 5 единиц жилищных услуг.
На рис. 8.4 изображен жилищный рынок города в 1980 г. Потребности богатых семей равняются 160 единицам жилищных услуг, и они занимают новые дома (точка f ). Потребности семей со средним доходом составляют 135 единиц (точка d), и эти семьи живут в домах, построенных в 1970 г. (когда эти дома были новыми, они обеспечивали 140 единиц жилищных услуг, но через 10 лет эти дома обеспечивают лишь 135 единиц). Семьи со средним доходом занимают, таким образом, жилища меньшей площади и более низкого качества. Бедные семьи довольствуются 110 единицами жилищных услуг и живут в домах, построенных в 1960 г. (точка b).
Предположим, что в период между 1980 и 1990 гг. реальный доход всех трех групп растет. Требуемое количество жилищных услуг возрастает до 180 для богатых семей, до 155 — для семей со средним достатком и до 130 — для бедных семей. На рис. 8.4 изображен один из возможных вариантов расстановки их на жилищном рынке в 1990 г. Новые жилища, обеспечивающие 180 единиц услуг, строятся для богатых семей, которые переезжают из точки f в точку g. Семьи со средним доходом занимают жилища, освободившиеся после богатых, перемещаясь из точки d в точку е (жилища, построенные в 1980 г., через 10 лет обеспечивают 155 единиц жилищных услуг). Бедные семьи занимают жилища, освободившиеся после отъезда семей со средним доходом. Они переезжают из точки b в точку с.
Почему богатые семьи живут в новых домах? Дело в том, что альтернативой могло бы быть обновление домов постройки 1980 г. Такие дома в 1990 г. могли бы обеспечить всего 155 единиц жилищных услуг. Поэтому повышение их качества до нужных 180 единиц потребовало бы существенного переоборудования. Пришлось бы достраивать дополнительные комнаты, обновлять крышу и сантехнику, менять отделку. Поскольку подобные перестройки обходятся дорого, строительство нового жилья для богатых оказывается, как правило, более целесообразным.
Если для богатых семей строится новое жилье, то высвобождающиеся старые дома пополняют предложение жилья для семей со средним доходом. Когда богатые семьи освобождают жилища, построенные в .1980 г., рыночная стоимость их уменьшается. Она меньше, чем стоимость строительства нового жилища такого же качества (обеспечивающего 155 единиц жилищных услуг). Поэтому семьям среднего достатка выгодно занять оставляемые дома. По мере того как они покидают жилища, построенные в 1970 г., стоимость последних также падает. В результате старое жилье, обеспечивающее 130 единиц жилищных услуг, становится выгодным для бедных семей. Поскольку предложение старого жилья (со старомодным внешним видом и старыми трубами) растет, оно стоит дешевле, чем новое.
Субсидирование строительства
Рассмотрим далее вопрос о том, кому выгодно субсидирование строительства нового жилья. Предположим, что правительство субсидирует строительство нового жилья для семей со средним уровнем дохода (а не для семей с низким доходом). Как эта программа затронет интересы семей с низким уровнем дохода?
Чтобы ответить на этот вопрос, представим себе город со следующими характеристиками:
1. Фиксированное количество семей. В городе проживают 120 семей.
2. Жилищные субрынки. Их два: рынок жилья среднего качества и рынок жилья низкого качества.
3. Уровень качества. Владельцы недвижимости реагируют на изменения в соотношении цен, переводя свои жилища с одного рынка на другой. Жилища могут либо быть улучшены так, чтобы пополнить рынок жилья среднего качества, либо попасть на подрынок жилья низкого качества.
4. Несовершенная замена. Эти два типа жилья являются несовершенными заменителями друг друга: в ответ на изменения рыночных цен перемещаются с одного рынка на другой и сами потребители.
Рисунок 8.5 показывает первоначальное равновесие на жилищном рынке. В этом состоянии на рынке жилья среднего качества представлено 40 жилищ по цене 300 долл. за 1 м2. На субрынке жилья низкого качества имеется 80 жилищ по цене 200 долл. за 1 м2.
Предположим, что город субсидирует строительство нового жилья среднего качества. На рис. 8.5 такое субсидирование сдвигает кривую предложения с S1 до S2 , увеличивая при любой цене количество предлагаемых домов. Так, при отправной цене 300 долл. за 1 м2 вместо 40 жилищ будет предложено 80. Поскольку это количество превосходит спрос, цена на дома среднего качества уменьшится. По мере того как она уменьшается, происходит следующее:
1. Эффект спроса. Уменьшение относительной цены жилья среднего качества увеличивает спрос на такое жилье: некоторые семьи переезжают из жилищ низкого качества в жилища среднего качества. Это вызывает движение вниз по линии спроса D1.
2. Эффект предложения. По мере того как цена жилищ среднего качества уменьшается, количество предлагаемых жилищ подобного качества также уменьшается, потому что некоторые владельцы переводят свое жилье в низшую, более прибыльную категорию, т.е. рынок движется вдоль линии предложения S2 вниз, уменьшая количество предлагаемого жилья среднего качества.
Рис. 8.5. Воздействие субсидирования жилья среднего качества на субрынки жилья среднего и низкого качества
Итак, в условиях равновесия субсидирование увеличивает количество жилья среднего качества и понижает цены на него. На рис. 8.5 количество жилищ среднего качества возрастает с 40 до 60, а цена снижается с 300 до 240 долл.
Изменения на субрынке жилья среднего качества ведут к двум типам изменений на субрынке жилья низкого качества.
1. Эффект замены. По мере того как потребители жилищ низкого качества переезжают в дома среднего качества, линия спроса на жилища низкого качества смещается влево. На рис. 8.5 это показано переходом от D3 к D4. Поскольку эти два типа жилья являются конкурирующими, снижение цены жилья среднего качества уменьшает спрос на жилье низкого качества.
2. Эффект "фильтрации". Переход жилищ из субрынка жилья среднего качества в субрынок жилья низкого качества сдвигает линию предложения жилья низкого качества вправо. На рис. 8.5 это показано сдвигом от S3 к S4.
Новое равновесие наступает там, где новая линия спроса D4 пересекается с новой линией предложения S4. Итак, программа субсидирования жилья среднего качества уменьшает цену на жилье низкого качества с 200 до 130 долл. и сокращает количество жилищ низкого качества с 80 до 60.
Субсидирование строительства приводит также к изъятию из рыночного оборота 40 жилищ. Поскольку численность населения неизменна и составляет 120 семей, появление каждого нового дома вызывает изъятие из оборота одного старого. В то же время количество семей на субрынке жилья среднего качества увеличивается только на 20 единиц (с 40 до 60). А значит, 20 из 40 новых домов "фильтруются" вниз — на рынок жилья низкого качества. Одновременно количество семей на субрынке жилья низкого качества уменьшается на 20 единиц (с 80 до 60). Таким образом, на субрынке жилья низкого качества образуется избыток в 40 домов. Эти 40 домов самого низкого качества изымаются из жилищного оборота.
Резюме: фильтрация и государственная политика
Итак, выгоду из субсидируемого строительства извлекают не только те семьи, которые занимают новое жилье. Семьям, которые первоначально занимают жилища низкого качества, это также выгодно. Во-первых, субсидирование снижает цену домов среднего качества. Это позволяет некоторым семьям купить их. Во-вторых, некоторые дома “фильтруются” вниз из субрынка жилья среднего качества в субрынок жилья низкого качества. В результате становится дешевле жилье низкого качества.
Что происходит в это время на субрынке высококачественного жилья? Рассмотрим модель с тремя субрынками: высоко-, средне- и низкокачественного жилья. Субсидирование увеличивает предложение и уменьшает цену на среднекачественное жилье и тем самым замедляет “фильтрацию” жилищ из субрынка высококачественного жилья вниз в субрынок среднекачественного жилья. Это увеличивает (косвенно) предложение высококачественного жилья и снижает цену на него. Таким образом, те, кто занимает высококачественное жилье, также извлекают выгоду из субсидирования жилья среднего качества.
Такой же анализ применим и для политики, уменьшающей предложение жилья среднего качества. Предположим, что в результате регулирования роста города или политики зонирования предложение новых домов среднего качества сократилось. Это повышает цену на жилье среднего качества. Становится выгодным поддерживать его в надлежащем состоянии для сохранения на рынке жилья среднего качества. Домовладельцы начинают больше тратить на текущую эксплуатацию и ремонт таких домов, замедляя процесс их “фильтрации” и уменьшая тем самым предложение низкокачественного жилья. В то же время некоторых потребителей не устраивают больше высокие цены на субрынке жилья среднего качества, и поэтому они уходят на субрынок низкокачественного жилья. В результате регулирование строительства жилья среднего качества увеличивает цену на жилье низкого качества (так как сокращается предложение и увеличивается спрос на такие жилища). А значит, часть издержек регулирования роста и зонирования ложится на плечи семей с низким уровнем дохода.
Высокая стоимость жилья ведет к двум последствиям. Во-первых, из-за необходимости крупных инвестиций в домовладение многие семьи арендуют жилье, вместо того чтобы приобретать его в собственность. В США, например, около 1/3 семей являются арендаторами. Во-вторых, в США большинство семей со средним доходом используют домовладение как средство накопления. Иными словами, значительная часть их сбережений вложена в жилище. В данном разделе рассматривается проблема выбора между арендой и домовладением и влияние на этот выбор государственной политики.
Издержки арендатора
Издержки арендатора равняются квартплате, выплачиваемой домовладельцу, сдающему жилье в аренду. В условиях конкуренции домовладельцы получают нулевую экономическую прибыль (нормальную бухгалтерскую прибыль). Другими словами, годовая квартплата равна их годовым издержкам. Без учета налогов домовладелец несет издержки трех типов:
1. Капитальные затраты. Если для приобретения сдаваемого в аренду жилища домовладелец занимает деньги, то капитальные затраты представляют собой ежегодно выплачиваемые им проценты. Они равны рыночной ставке процента i, помноженной на покупную цену жилища V. Если для покупки жилища домовладелец использует свои собственные деньги, то капитальные затраты представляют собой вмененные потери в результате инвестирования денег в жилье вместо хранения их на банковском счете со ставкой процента i.
2. Износ. Если рыночная стоимость дома уменьшается на d процентов в год, то ежегодные амортизационные расходы равняются d, умноженному на V.
3. Эксплуатационные расходы. Если ежегодные расходы на текущую эксплуатацию составляют т процентов от рыночной стоимости жилища, то годовые эксплуатационные расходы равны т, помноженному на V. Сюда же должны быть отнесены и дополнительные затраты (экономически оцененные) времени домовладельца.
Таким образом, ежегодные расходы домовладельца на сдаваемое жилище могут быть выражены уравнением
C r= V * (ir + dr + mr ), (8.1)
где ir — процентная ставка, выплачиваемая владельцем жилища;
dr — норма амортизации арендного жилищного фонда;
тr — эксплуатационные расходы.
Предположим, что V = 50 ООО долл., ir = 10%, dr = 1%, а тr = 4%. При таком раскладе ежегодные издержки составляют 7500 долл., из которых 5000 долл. приходятся на капитальные затраты, 500 долл. — на обесценение жилья в результате амортизации и 2000 долл. — на эксплуатационные расходы. Без учета налогов домовладелец назначит годовую квартплату в размере 7500 долл., покрывая тем самым собственные издержки и получая нулевую экономическую прибыль.
Что происходит, если с течением времени рыночная стоимость жилища возрастает? В этом случае dr принимает отрицательное значение. Например, если рыночная стоимость возрастает на 8% в год, dr равняется -0,08 вместо +0,01 и домовладелец получает ежегодно 4000 долл. за счет удорожания своего дома. Какова величина новой равновесной квартплаты? Экономическая прибыль равна нулю, если суммарные издержки (капитальные и эксплуатационные) домовладельца равняются сумме квартплаты и удорожания. Поскольку суммарные издержки равны 7000 долл., равновесная квартплата составляет 3000 долл. (7000 долл. = 4000 долл. за счет удорожания + 3000 долл. в виде квартплаты). Равновесная квартплата ниже, поскольку домовладелец получает часть денег за счет владения собственностью и в результате нуждается в меньшем доходе от сдачи жилья внаем для получения нулевой экономической прибыли.
Издержки домовладельца, проживающего в собственном доме
Рассмотрим далее расходы, с которыми связано владение собственным домом. При отсутствии налогов домовладелец, проживающий в собственном доме, несет такие же издержки, как и домовладелец, сдающий его внаем (капитальные затраты, амортизация и эксплуатационные расходы). Если домовладелец, проживающий в собственном доме, занимает деньги для его покупки, то капитальные затраты равны ежегодной выплате им процентов в счет погашения ссуды. Если он платит за дом наличными, то капитальные затраты равняются вмененным потерям в результате инвестирования денег в дом вместо хранения их на приносящем проценты банковском счете. В любом случае капитальные затраты равны рыночной процентной ставке i, умноженной на стоимость дома V Эксплуатационные расходы должны включать экономическую оценку времени, потраченного на починку кранов, окраску стен и ведение бухгалтерии. Ежегодные издержки домовладения в этом случае составляют:
Со = V * (i0 + d0 + т0 ), (8.2)
где i0 — процентная ставка, которую платит домовладелец, проживающий в собственном доме;
d0 — степень амортизации занимаемого им жилья;
т0 — эксплуатационные расходы на его содержание.
Если с течением времени стоимость дома возрастает, то d0 принимает отрицательное значение и чистые издержки снижаются.
Безразлично: аренда или домовладение?
При каких условиях семье безразлично, владеет она собственным домом или арендует жилье? Для семьи это не имеет значения, если Сr = С0. Если владельцы имеют такие же процентную ставку, норму амортизации и несут такие же эксплуатационные расходы, то ежегодные издержки арендатора равняются ежегодным издержкам домовладельца, проживающего в собственном доме. Однако расходы арендатора зачастую оказываются выше по трем причинам.
В результате незаинтересованности арендатора степень обесценения арендуемой собственности относительно выше. Поскольку у арендатора нет долговременной заинтересованности в данном жилище, у него мало стимулов для участия в текущем ремонте. Пока жилец не начнет ощущать реальное неудобство (например, от подтекающей трубы), он не спешит сообщать о возникающих проблемах домовладельцу. Дело в том, что жильцы не извлекают прямой выгоды из улучшения содержания дома. Наоборот, вся прибыль от его текущего ремонта поступает домовладельцу. Поэтому он постарается побыстрее починить протекающую трубу, чтобы не нанести жилищу серьезного ущерба. Если жильцы не снабжают домовладельца полной информацией о состоянии дома, то для арендуемой собственности характерны более высокие эксплуатационные расходы и более высокая норма амортизации. Этот “отрицательный внешний эффект аренды” ведет к повышению квартплаты за сдаваемую в аренду жилую собственность.
Расходы на аренду относительно высоки также по двум другим причинам. Во-первых, сдаваемое в аренду жилье является более рискованным вложением (здесь выше процент неудач). Поэтому кредиторы назначают на займы для строительства жилья, сдаваемого в аренду, более высокие ставки. Во-вторых, некоторые владельцы, проживающие в собственных домах, сами выполняют необходимые мелкие работы (ремонт, уход за участком), и поэтому у них эксплуатационные расходы ниже, чем у домовладельцев, сдающих жилище в аренду. Для домовладельцев, проживающих в собственных домах, работа по дому часто является одним из средств накопления в свободное от основной работы время. Поэтому ежегодные расходы домовладельца, проживающего в собственном доме, зачастую меньше, чем годовая квартплата за равноценное жилище, сдаваемое в аренду, даже если не принимать во внимание выгодность владения собственным домом в условиях существующей системы налогообложения.
Какие семьи предпочитают аренду владению? Обычно аренду предпочитают по трем причинам. Во-первых, низкий доход: для получения ссуды на покупку дома семья должна иметь достаточный доход, чтобы оплатить закладную. Во-вторых, немаловажным фактором является мобильность: учитывая существенную стоимость самой операции по получению ссуды на покупку дома, семьи, которым часто приходится переезжать, предпочитают скорее снимать жилье, чем приобретать его в собственность. В-третьих, не все любят заниматься домашней работой и уходом за участком: для человека, который не хочет заниматься повседневной эксплуатацией и мелким ремонтом, аренда жилья представляется достаточно привлекательной.
Налоги и жилье
Правительство может вводить налоговые льготы как в отношении жилищ, сдаваемых в аренду, так и в отношении жилья, занимаемого владельцами. Снижение налоговых ставок на жилье, сдаваемое в аренду, уменьшило бы соответствующие издержки домовладельцев; за счет этого может быть уменьшена квартплата, выплачиваемая арендаторами жилья. Налоговые льготы для домовладельцев, проживающих в собственных домах, более ощутимы: правительство может разрешить им вычитать из общего дохода расходы на выплату процентов. В результате они будут платить меньшие налоги. Каковы последствия подобных налоговых льгот? Способствуют ли они увеличению числа домовладельцев, проживающих в собственных домах?
Налоговые льготы для домовладельцев: ускоренная амортизация. Налоговый кодекс разрешает домовладельцам, сдающим жилье в аренду, вычитать из облагаемой налогом суммы полную стоимость жилища еще до того, как их собственность фактически достигнет полного износа. Иначе говоря, налоговый кодекс разрешает ускоренную амортизацию собственности. Предположим, что домовладелец строит жилище стоимостью 60 000 долл. Если это жилище имеет срок службы 60 лет и темпы его износа неизменны, то амортизационные издержки составят 1000 долл. в год. При системе ускоренной амортизации “налоговая жизнь” этого жилища может продолжаться всего 15 лет. Это означает ежегодный вычет из налогооблагаемой суммы 4000 долл. за начисленный износ в течение первой четверти амортизационного срока жилища и нуля — в течение остального срока.
Ускоренная амортизация не меняет общей суммы начисленного износа, которую закон разрешает вычесть при налогообложении, она лишь позволяет домовладельцам вычитать его быстрее и, таким образом, платить налоги позднее. Если ускоренная амортизация позволяет отсрочить выплату налога в размере 100 долл. на 8 лет, то домовладелец, сдающий жилье в аренду, может положить эти 100 долл. в банк и в течение 8 лет получать проценты. Когда наступает срок выплаты налога, он выплачивает его из основной суммы, а себе оставляет проценты. Отсрочка налогов уменьшает их сумму, потому что домовладелец может за это время получить проценты на отсроченные налоги. Иными словами, ускоренная амортизация уменьшает приведенную (к настоящему моменту) стоимость налоговых обязательств домовладельца. В условиях конкуренции все домовладельцы получают нулевую экономическую прибыль, а значит, уменьшение налогов переносится и на арендаторов в виде более низкой квартплаты.
Налоговые льготы для домовладельцев, проживающих в собственных домах: проценты по закладной не подлежат обложению. Налоговый кодекс также может уменьшить стоимость владения собственным домом. Налогоплательщики могут вычесть из их дохода сумму процентов, уплаченных по закладной. Другими словами, каждый доллар, выплаченный в качестве процентов по закладной, уменьшает налоговые обязательства на предельную ставку налога для данного плательщика. Например, если предельная ставка налога для него равна 28%, то каждый доллар, потраченный на выплату процентов по закладной, уменьшает налоговые обязательства данного налогоплательщика на 28 центов.
Выигрыш на налогах возрастает по мере увеличения дохода семьи по двум причинам. Во-первых, при системе прогрессивного налогообложения предельная ставка налога увеличивается с увеличением дохода. Поэтому выигрыш на налогах за каждый доллар, выплаченный по закладной, возрастает по мере увеличения дохода. Во- вторых, поскольку с увеличением дохода спрос на жилье возрастает, более обеспеченные семьи выплачивают большие проценты по закладным, а следовательно, имеют и большую экономию. Вычет из налогооблагаемой суммы процентов по закладной может привести к существенному сокращению налоговых поступлений. В то же время, уменьшая чистую стоимость жилья, вычет процентов приводит к увеличению его потребления. На рис. 8.6 показано, каким образом данная субсидия влияет на потребление жилья семьей, имеющей предельную ставку налога 28%. Линия спроса показывает при этом предельный выигрыш от потребления жилья (ему в точности соответствует готовность платить за данное жилье). Горизонтальная линия на отметке 1 долл. показывает предельные издержки на жилье для общества: тратя на жилье 1 долл., общество отказывается от инвестиций стоимостью в 1 долл. в другие капитальные блага (заводы, станки, школы). Оптимальным является такое потребление жилья H*, при котором предельный выигрыш общества в точности равен его предельным издержкам. Если потребление жилья выше H*, то предельный выигрыш общества становится меньше оптимальных издержек, т.е. деньги были бы более эффективно потрачены на заводы, станки или школы.
Вычет из налогооблагаемой суммы процентов по закладной обусловливает неэффективность, потому что создает разрыв между предельными частными и предельными социальными издержками на жилье. При отсутствии такого субсидирования семья платит за единицу жилья 1 долл. и выбирает точку, где линия спроса пересекается с линией предельных издержек общества (точка е). Когда частные издержки падают с 1 долл. до 72 центов, семья увеличивает потребление жилья с H* до H'. Это неэффективно, потому что выигрыш семьи от увеличившегося потребления жилья (см. линию спроса) меньше, чем дополнительные издержки на жилье (см. линию предельных издержек общества). Из-за чрезмерных затрат на жилье общество уменьшает свои расходы на заводы, станки и школы. Выбор семьи оказывается неэффективным, потому что правительство оплачивает 28% ее счета за жилье.
Страйк, Мэйер и Тучилло (Struyk, Mayer and Tuccillo, 1983) полагают, что вычет из налогооблагаемой суммы процентов по закладной способствовал в недавнем прошлом снижению производительности в США. Этот вычет стимулирует инвестиции в жилье в ущерб инвестициям в промышленность. В результате уменьшилось количество капитального оборудования (заводов и станков) в расчете на одного работающего. Розен (Rosen, 1979) подсчитал, к каким последствиям привел вычет процентов по закладной для потребления жилья в США в 1970-е гг. По его оценке, благодаря этому вычету потребление жилья увеличилось приблизительно на 14%. На строительство был отвлечен существенный объем капитала.
Вычет из налогооблагаемой суммы процентов по закладной и условно начисленный рентный доход. Правительственный налоговый кодекс мог бы также позволить вычитать проценты из налогооблагаемого дохода как домовладельцам, сдающим жилье внаем, так и домовладельцам, проживающим в своих домах. Означает ли это, что вычет процентов по закладной для домовладельцев, проживающих в собственных домах, не оказывает никакого воздействия на выбор потребителя между владением собственным домом и арендой?
Чтобы объяснить, почему вычет из налогооблагаемой суммы процентов по закладной склоняет потребителя к владению собственным домом, рассмотрим пример, в котором Иван — домовладелец, проживающий в собственном доме, а Сергей — домовладелец, сдающий жилище в аренду. Все жилища в городе В одинаковы и продаются по цене 2000 долл. У Ивана есть две возможности. Во-первых, на покупку дома он может занять 2000 долл. в банке. Если ставка равняется 10%, то выплаты процентов по закладной при бессрочной ссуде составляют 200 долл. в год. Таким образом, при отсутствии выигрыша на налогах издержки домовладения равняются
200 долл. Во-вторых, Иван может арендовать такое же жилище у Сергея. При отсутствии расходов на обслуживание и ремонт единственными издержками Сергея будут капитальные издержки в размере 200 долл. в год. Рыночная квартплата (200 долл.) равна издержкам владения, и поэтому для Ивана безразлично, владеть жильем или арендовать его.
Вычет из налогооблагаемой суммы процентов по закладной создает стимулы для владения домом, потому что позволяет домовладельцу Ивану вычитать из налогооблагаемой суммы расходы, которые не порождают налогооблагаемого дохода. В этом отличие вычета процентов по закладной для домовладельца, проживающего в собственном доме, от вычета процентов по закладной для домовладельца, сдающего жилье в аренду. Для последнего этот вычет ощутим, потому что он вынужден заявлять получаемую им квартплату как налогооблагаемый доход. Он заявляет на дом 200 долл. рентного дохода и вычитает те же 200 долл. за выплаты по накладной. Его налогооблагаемый доход от собственности равен нулю, потому что его вычеты равняются его доходу. Напротив, домовладелец, проживающий в собственном доме, не заявляет ни о каком доходе от своей собственности, однако также вычитает из налогооблагаемой суммы свои расходы на закладную. В последнем случае вычет процентов по закладной не является возмещением полученного дохода, а просто субсидирует издержки владения собственным домом.
Правительство могло бы ликвидировать налоговые стимулы для владения собственными домами одним или двумя способами. Первым, самым простым и очевидным, является ликвидация вычета процентов по закладной из налогооблагаемого дохода для домовладельцев, проживающих в собственных домах. Другим способом является принуждение домовладельца, проживающего в собственном доме, включать в налогооблагаемый доход условно начисленную квартплату. Имеется в виду неявный доход, получаемый от владения жилищем и сдачи его в аренду самому себе. Это деньги, которые вы могли бы заработать, если бы сдавали ваше жилище кому-нибудь еще. В данном примере условно начисленный доход домовладельца, проживающего в собственном доме, равняется 200 долл. в год. Если бы он должен был заявлять эти 200 долл. условно начисленного дохода и затем вычитать 200 долл. своих издержек на проценты по закладной, то обе эти статьи уравновешивали бы друг друга и налогового стимула для владения собственным домом не возникало бы. Его налогооблагаемый доход был бы одинаковым вне зависимости от того, арендует он жилье или проживает в собственном доме.
Логическое обоснование режима благоприятствования для домовладельцев, проживающих в собственных домах. Поскольку вычет процентов по закладной из налогооблагаемого дохода создает стимулы для владения собственным жильем вместо аренды, процент домовладельцев, проживающих в собственных домах, постоянно возрастает. Как считают Хендершотт и Шиллинг (Hendershott and Shilling, 1982), именно благодаря режиму налогового благоприятствования для домовладельцев, проживающих в собственных домах, процент таких домовладельцев в США за период между 1945 и 1980 гг. вырос приблизительно на четверть.
Основным аргументом за сохранение налоговых льгот для домовладельцев, проживающих в собственных домах, является ущерб, причиняемый арендаторами. Если у арендаторов нет стимулов для участия в нормальной эксплуатации жилья, субсидия при налогообложении собственного домовладения может быть оправдана, исходя из соображений эффективности: такая субсидия не поощряет аренду, тем самым уменьшая причиняемый арендаторами ущерб. Такое логическое обоснование вызывает два вопроса. Во-первых, насколько велик ущерб по вине арендаторов и насколько большой должна быть субсидия, чтобы нейтрализовать его? Во-вторых, в какой форме целесообразно осуществлять такое субсидирование? Действительно ли система, при которой самые богатые семьи получают наибольшие субсидии, позволяет нейтрализовать этот ущерб наиболее эффективным способом?
Существует ряд альтернатив вычету процентов по закладной из налогооблагаемой суммы. Первый вариант — замена вычета налоговым кредитом, который равнялся бы фиксированному проценту от выплат по закладной. Например, если налоговый кредит равняется 15%, то каждая семья получала бы снижение налога в размере 15% выплат по закладной. Все налогоплательщики получали бы в итоге одинаковые (в процентном выражении) субсидии на владение собственным домом. Второй возможный вариант заключается в установлении потолка для вычета процентов по закладной, что уменьшило бы субсидии наиболее богатым семьям.
Инфляция и владение собственным домом
Возникает вопрос: каким образом влияет на издержки и выгоды владения собственным домом инфляция, если семья оформила закладную с фиксированным процентом? Рассмотрим вначале последствия непредвиденной инфляции. Предположим, что темпы инфляции увеличились с 4 до 10%. Это увеличит темпы удорожания жилищной собственности также с 4 до 10%. В результате выигрыш от владения собственным домом возрастет. Если семья оформила закладную с
фиксированным процентом, то ускорение темпов инфляции не влияет на месячные платежи по ней и издержки владения собственным домом останутся теми же. Рассмотрим далее последствия ожидаемой инфляции. В этом случае кредиторы, дающие ссуды под залог недвижимости, учтут ожидаемые темпы инфляции при определении процентной ставки по закладной. Например, если ожидаемые темпы инфляции возрастают с 4 до 10%, то процентная ставка по закладной может увеличиться с 8 до 14. Покупатель дома, чтобы получить более высокий темп удорожания своей собственности, вынужден выплачивать более высокую процентную ставку.
Альтернативой закладной с фиксированным процентом является такая закладная, при которой процентная ставка периодически корректируется с учетом изменений рыночной нормы процента. В этом случае рост инфляции приводит к увеличению месячных платежей по закладной, потому что в соответствии с условиями договора он ведет к автоматическому увеличению процентной ставки. Таким образом, непредвиденная инфляция приводит к увеличению как выгод, так и издержек владения собственным домом.
БОЛЬШИЕ ИЗДЕРЖКИ ПЕРЕЕЗДА
Для многих семей изменения в потреблении жилья связаны с переездом в другое жилище. Издержки такого переезда высоки: помимо прямых затрат на перевозку мебели, одежды и кухонного оборудования, существуют также косвенные издержки, связанные с утратой привычного окружения — людей, школ, магазинов. Иначе говоря, переезд в новый район нарушает структуры социальных и потребительских отношений. А это является существенной нагрузкой на семью. Последняя пойдет на смену жилья только в том случае, если выгода от переезда (лучшее сочетание жилищных услуг и стоимости) превосходит связанные с ним издержки.
На рис. 8.7 показаны возможности такого выбора в ситуации, когда доходы семьи увеличились. Первоначальный доход семьи I1, соответствовал точке b (точке, в которой кривая безразличия касается первоначальной бюджетной линии). Рост дохода до I2 сдвигает бюджетную линию вверх, открывая перед семьей две возможности. Одна из них — остаться в занимаемом доме и потратить весь дополнительный доход на нежилищные товары (перейти из точки b в точку c). Вторая возможность заключается в том, что семья может переехать в больший дом (площадью S2 м2 вместо S1, выбрав точку d. В отсутствие издержек, связанных с переездом, полезность в этой точке была бы выше (так как точка d расположена на более высокой кривой безразличия). Вопрос заключается в том, является ли такое увеличение полезности достаточным, чтобы оправдать издержки переезда. Если последние выше, то семья останется в занимаемом ею доме, т.е. выберет точку c. Если доход возрастает до I3, бюджетная линия снова сдвигается вверх и семья оказывается перед тем же выбором: остаться (на этот раз в точке e) или оплатить переезд и переехать в больший дом (в точку f). Поскольку разрыв между первоначальным S1 и новым потреблением жилья S3 становится бо'льшим, вероятность переезда выше, чем в первом случае, когда этот разрыв был относительно невелик (S2 — S1). Из рис. 8.7 можно извлечь два урока. Во-первых, маловероятно, что небольшое изменение дохода (как и цены) приведет к смене жилища. Многие семьи, несмотря на неудовлетворенность жилищными условиями, не решаются на переезд, потому что последний связан с большими расходами. Семья переезжает в другое жилище только тогда, когда изменение в доходе или цене жилья достаточно велико, чтобы оправдать расходы на переезд. Во-вторых, когда семья меняет дом, то это обычно связано с довольно большим изменением в занимаемой площади (“дискретность”). Итак, семья переезжает тогда, когда неудовлетворенность существующим жилищем достаточно велика, чтобы оправдать издержки переезда.
ЭЛАСТИЧНОСТЬ ПО ЦЕНЕ И ДОХОД Спрос на жилье зависит от семейного дохода и цены жилья. Оценке его реакции на изменения дохода и цен был посвящен ряд исследований. Постоянный доход и эластичность по доходу Из-за больших издержек переезда семьи в своем выборе жилища исходят из постоянного или долгосрочного дохода (ожидаемого дохода в течение нескольких лет). Учитывая стоимость переезда, семья обосновывается в жилище надолго. Поэтому для оценки эластичности спроса на жилье по доходу (процентного изменения потребления жилья, поделенного на процентное изменение дохода) необходимо знать постоянный (долгосрочный) доход семьи, а не доход за какой-то отдельный год. Чтобы объяснить собственно оценку эластичности дохода, предположим, что постоянная заработная плата Наташи составляет 20 ООО долл. в год. В 1991 г. она неожиданно получила 10 ООО долл. в подарок от родственницы. В результате этого непредвиденного дохода она увеличила свое потребление жилья на 5%, переехав в арендуемую квартиру немного большей площади. Если рассчитать на основе этих данных за 1990 и 1991 гг. эластичность ее спроса на жилье по доходу, то она составит 0,10 (5%-е увеличение потребления жилья, поделенное на 50%-е увеличение дохода). Для корректной оценки эластичности по доходу необходимо, однако, использовать показатель ее постоянного дохода, т.е. среднего дохода за некоторый период времени. Один подход заключается в переводе полученного ею единовременного дохода в эквивалентный ежегодный доход. Если Наташа положит неожиданно доставшиеся ей 10 000 долл. на банковский счет, приносящий 10%, ее ежегодный доход от подарка составит 1000 долл., т.е. можно считать, что подарок увеличил ее годовой доход на 5%. В таком случае эластичность ее спроса на жилье по доходу равняется 1,0 (5%-е увеличение потребления жилья, поделенное на 5%-е увеличение постоянного дохода). Какова же в реальности эластичность спроса на жилье по доходу? В США были проведены десятки исследований, авторы которых сходятся в трех выводах. Во-первых, общая эластичность спроса на жилье по доходу составляет приблизительно 0,75 (Ellwood и Polinski, 1979): 10%-е повышение дохода увеличивает потребление жилья примерно на 7,5%. Во-вторых, эластичность спроса по доходу у арендаторов меньше, чем у собственников занимаемых жилищ. В-третьих, эластичность по доходу растет по мере его увеличения. Как считает Айленфелдт (Ihlanfeldt, 1982), эластичность спроса у семей с низким доходом колеблется от 0,14 до 0,62, а эластичность у семей с высоким доходом составляет от 0,72 до 1,10. Результаты гедонистических исследований могут использоваться для оценки эластичности спроса по доходу на отдельные компоненты жилищного набора. Фоллейн и Хименес (Follain and Jimenez, 1985) суммировали результаты нескольких гедонистических исследований и пришли к трем выводам: 1. Спрос на жилую площадь неэластичен по отношению к доходу: в семи из девяти случаев его эластичность была ниже 0,46.
Таким образом, гедонистические исследования свидетельствуют о том, что по сравнению со спросом на жилье вообще спрос на жилую площадь является менее эластичным, а спрос на конструктивное качество и местоположение, наоборот, более эластичным по доходу. Эластичность по цене Какова эластичность спроса на жилье в зависимости от цены? По имеющимся оценкам, она колеблется от 0,75 до -1,20 (Ellwood and Polinski, 1979). Исследователи сходятся на том, что для спроса на жилье характерна сравнительно небольшая эластичность по цене (в абсолютном выражении немного ниже 1,0). Это значит, что при увеличении цены общие расходы на жилье повышаются лишь незначительно: спрос слегка уменьшается, а общие расходы (цена, помноженная на количество) незначительно возрастают. Резюме Жилье отличается от других товаров пятью признаками: 1) неоднородностью; 2) иммобильностью; 3) долговечностью; 4) высокой стоимостью (по отношению к бюджету семьи) и 5) высокими издержками переезда (смены потребляемого жилья). Неоднородность жилья означает, что каждое жилище имеет свой набор характеристик. Жилища различаются по площади, планировке, качеству коммунальных систем, внутреннему дизайну. В зависимости от местоположения меняются доступность, размеры местных налогов, качество общественных услуг, окружающая среда и внешний вид жилого района. Потребители жилья выбирают такое жилище, которое обеспечивает им наилучшую комбинацию всех этих признаков при наилучшей цене, соизмеряя атрибуты качества, размера, местоположения и т.п. Для оценки каждой из этих характеристик жилья может быть использован гедонистический подход. Домовладелец, сдающий жилье в аренду, может контролировать степень физического износа и долговечность жилья, тратя деньги на его ремонт и техническое обслуживание. От этих расходов зависит количество жилищных услуг, обеспечиваемых данным жилищем. При оптимальных расходах предельная выгода от его использования (изменение общего дохода) равна предельным издержкам (изменению суммарных издержек). При таком поведении, ориентированном на максимальную прибыль, с течением времени количество жилищных услуг уменьшается. Поэтому жилища последовательно переходят к семьям со все меньшими доходами. Этот процесс принято называть жилищной “фильтрацией”. Когда доходы от жилища становятся отрицательными, оно изымается из жилого фонда одним из трех способов — конверсией (для использования в других целях), консервацией и отказом от собственности. Суммарные расходы на жилье (сдаваемое в аренду и занимаемое собственниками) определяются: 1) затратами основного капитала (потерями инвестирования денег в жилье вместо внесения их на банковский счет); 2) амортизацией и 3) стоимостью обслуживания. Три фактора влияют на выбор многих семей в пользу проживания в собственном доме: внешний отрицательный эффект от сдачи жилья в аренду (нежелание арендаторов информировать домовладельца о текущих проблемах, связанных с состоянием жилища); более высокие процентные ставки по ссудам под строительство жилья, сдаваемого в аренду; экономия на осуществлении мелкого ремонта и ухода за домом бесплатно в порядке “хобби”. Кроме того, государственные и местные налоговые кодексы могут содержать специальные положения, неодинаковые для домовладельцев, проживающих в собственных домах и сдающих жилье внаем. Это опять-таки приводит к разным издержкам.
|
|||
 |
 |
||
